Kafanızı ne tarafa çevirseniz sarı sitenin o meşhur ilan logolarını görüyorsunuz: "Sahibinden Satılık Rezidans Dairesi", "Kentsel Dönüşümde Sıfır Daire", "Yatırımlık Fırsat". Balkonlardan sarkan devasa "Satılık" afişleri, rüzgarda adeta birer çaresizlik bayrağı gibi dalgalanıyor. Şehirler şantiye gibi yükselmeye, her köşe başında yeni binalar bitmeye devam ediyor ama ortada çok tuhaf bir tezat var: Evler satılmıyor. Satılamıyor.
Türkiye’de gayrimenkul piyasası uzun süredir derin, sessiz ve bir o kadar da tehlikeli bir tıkanıklığın içinde. Bir tarafta ev sahibi olma hayali tamamen suya düşmüş milyonlarca vatandaş, diğer tarafta ise elindeki mülkü satamadığı için nakit sıkışıklığı yaşayan, projeleri elinde patlayan bir kitle var. Peki, her metrekaresi "altın" değerinde ilan edilen bu evler neden alıcı bulamıyor?
Matematikle İnatlaşan Fiyatlar
Sorunun temelinde, gerçeklerden tamamen kopmuş bir fiyat politikası yatıyor. Son birkaç yılda yaşanan enflasyonist fırtınayla birlikte, konut fiyatları sadece enflasyonu değil, mantık sınırlarını da solladı. Bugün orta halli bir Anadolu şehrinde bile sıradan bir 2+1 daire için istenen rakamlar, asgari ücretin ya da ortalama bir memur maaşının onlarca yıllık toplamına denk geliyor.
Ev sahipleri ve müteahhitler, fiyatları belirlerken köpük piyasanın zirve yaptığı dönemleri baz alıyor. Ancak unuttukları bir şey var: Bir malın değeri, satıcının istediği rakam değil, alıcının ödeyebildiği miktardır. Alım gücü eriyen, maaşı enflasyon karşısında kuşa dönen vatandaş için bu fiyatlar artık bir "tercih" değil, erişilmesi imkansız birer hayal.
Kredi Musluklarının Kuruması
Geçmişte orta sınıfın ev sahibi olmasını sağlayan en büyük kaldıraç konut kredileriydi. Vatandaş biriktirdiği peşinatın üzerine 10-15 yıllık kredi çeker, enflasyon karşısında o taksitler zamanla erir ve günün sonunda bir ev sahibi olurdu.
Bugün gelinen noktada ise bu formül tamamen tarihe karıştı. Bankaların konut kredisi faiz oranları rasyonel politikalara dönüşle birlikte öyle bir seviyeye ulaştı ki, bırakın ev almayı, kredinin sadece aylık taksitini ödeyebilmek için bir ailenin yemeden içmeden birkaç yüz bin lira kazanması gerekiyor. Üstelik bankalar zaten bu kredileri kolay kolay onaylamıyor, limitleri sembolik düzeyde tutuyor. Kredinin olmadığı bir piyasada, sadece "nakit parası olan" azınlığa hitap edersiniz. O azınlık da zaten evini çoktan aldı.
"Yatırım Aracı" Efsanesinin Sonu
Yıllarca bu ülkede en güvenli liman toprağa ve betona yatırımdı. "Ev al, kiraya ver, sırtın yere gelmez" mantığı işliyordu. Ancak yüksek faiz ortamının geri dönmesiyle birlikte dengeler değişti. Parası olan yatırımcı, kiracıyla uğraşmak, vergi ödemek, evin masrafıyla ilgilenmek yerine parasını risksiz faiz enstrümanlarında ya da diğer finansal araçlarda değerlendirmeyi daha cazip buluyor.
Üstelik fahiş fiyatlardan ev alıp bunu amorti edecek bir kira bedeli belirlemek de imkansız hale geldi. Çünkü o kirayı ödeyebilecek bir halk kitlesi kalmadı. Yatırımcı piyasadan çekilince, satılık evler de lüks birer süs eşyası gibi vitrinde kaldı.
Sonuç olarak;
Türkiye’deki konut piyasası, arz ile talebin birbirine küstüğü bir çıkmaz sokakta. Müteahhitler "Maliyetim çok yüksek, ucuza satamam" diyor; vatandaş "Gelirim bitti, bu fiyata alamam" diyor.
Bu inatlaşmanın kazananı olmaz. Beton blokları üretmekle övündüğümüz bu sistemde, binaların içi dolmadığı, o ışıklar yanmadığı sürece inşaat sektörü sadece kendi kendini tüketen bir canavara dönüşür. Fiyatlar rasyonel zemine çekilmedikçe, orta sınıf için erişilebilir konut politikaları üretilmedikçe, o sarı sitelerdeki ilanların altında daha çok "Fiyat düştü" ibaresi görürüz. Ama ne fayda; tencerenin kaynamadığı evde, tapunun hükmü kalmıyor.
