Türkiye’de konut meselesi uzun süredir “arz yetersiz, bu yüzden fiyatlar artıyor” cümlesiyle
açıklanıyor. Oysa veriler bu anlatıyı desteklemiyor. TÜİK’in 2023 nüfus sayımına göre Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı %1,1 düzeyinde. Bununla birlikte 2023 konut fiyat artışı %84,7; 2024’ün ilk yarısında ise fiyat artışı yavaşlasa bile hâlâ %45’in üzerinde. Nüfusun bu kadar yavaş büyüdüğü bir ekonomide konut fiyatlarının bu ölçüde yükselmesini yalnızca arz eksikliğiyle açıklamak mümkün değil. Sorunun kökü, konutun yatırım aracı hâline gelmesinde ve fiyatlama davranışındaki bozulmada yatıyor.
Türkiye’de hanehalklarının tasarruf davranışı, Batı’daki gelişmiş ekonomilerden farklı bir kalıp gösteriyor. Yüksek enflasyon, kur oynaklığı ve finansal sistemdeki güven sorunu nedeniyle konut, uzun yıllardır bir tasarruf koruma aracı hâline geldi. TCMB Finansal İstikrar Raporu’na göre hanehalkı finansal varlıklarında gayrimenkulün payı %60’ı aşıyor. OECD ortalaması ise %45 civarında. Aradaki fark, fiyatlama davranışını bozan temel unsurlardan biri.
Bu davranış kalıbı, barınma amaçlı talebi geri plana iterken, yatırım amaçlı talebi şişiriyor.
Yatırımcılar için konut, kira getirisi düşük olsa bile, “fiyatı her zaman artar” beklentisiyle cazip görünüyor. Bu beklenti, maliyetler ne olursa olsun fiyatların yukarı çekilmesine yol açıyor. Nitekim TÜİK sektör maliyet endeksi 2023’te %52 artarken, konut fiyatları bunun yaklaşık %30 üzerinde yükseldi. Bu da maliyetin değil, beklentinin fiyatı belirlediğini açıkça gösteriyor.
Belirsizlik, fiyatlama davranışını bozuyor. İnşaat sektörünün maliyet kalemlerinin önemli bir bölümü (demir-çelik, çimento, enerji) döviz cinsinden olduğu için kur oynaklığı fiyatlamayı güçleştiriyor. Sektör, kurdaki olası sıçramaları öngöremediği dönemlerde ön alıcı fiyatlama yaparak riskini satış fiyatına yansıtıyor. Böylece fiyatlar maliyet temelli değil, “ihtiyat temelli” belirleniyor. Bu durum, barınma ihtiyacını karşılamak isteyenler için piyasayı erişilemez hâle getiriyor.
Konut talebini yüksek tutan bir başka unsur ise hanehalkı yapısındaki dönüşüm. TÜİK’in 2024 Hanehalkı Araştırması’na göre tek kişilik hanelerin oranı %19,1. Bu oran 2006’da yalnızca %8’di. Boşanma oranlarının artması ve gençlerin ailelerinden ayrılma eğilimi, nüfus artışı düşük olsa bile hane sayısının daha hızlı büyümesine neden oluyor. Bu durum konut talebini canlı tutsa da fiyat artışlarının bu kadar yüksek olmasını yine de açıklamıyor; temel belirleyici unsur hâlâ yatırım davranışı.
Sorunun bir diğer boyutu atıl konut stoku. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 2023 Konut
Araştırması’na göre İstanbul’da boş tutulan konut sayısı 400 bin seviyesinde. Dünya Bankası’nın benzer çalışmaları, Türkiye genelinde bu sayının 1,5 milyonun üzerinde olduğunu gösteriyor. Bu konutların önemli bölümü barınma amaçlı değil, yalnızca “servet saklama aracı” olarak tutuluyor. Yani bir yanda yüzbinlerce boş ev, diğer yanda ev bulamayan milyonlar var. Bu durum ekonomik olduğu kadar sosyolojik bir çelişki yaratıyor.
Dünya genelinde benzer örnekler var: Kanada’da Toronto ve Vancouver, Avustralya’da Sydney ve Melbourne, Hollanda’da Amsterdam… Bu şehirlerde konut fiyatlarının gelire oranı tarihi zirvelerde. Ancak bu ülkelerde enflasyon düşük, para politikası öngörülebilir ve finansal sistem güvenilir olduğu için fiyatlama davranışındaki bozulma Türkiye kadar keskin yaşanmıyor. Türkiye’nin farkı, yüksek enflasyon + yüksek belirsizlik + yüksek rant beklentisi üçlüsünün aynı anda görülmesi.
Sonuç olarak Türkiye’de konut fiyatları arz eksikliğinden değil, yatırım davranışının barınma ihtiyacının önüne geçmesinden ve fiyatlamanın beklentiler üzerinden yapılmasından kaynaklanıyor. Sorunun çözümü daha fazla konut üretmekten çok, enflasyonu düşürmek, fiyatlama davranışını normalleştirmek ve ekonomik öngörülebilirliği artırmaktan geçiyor. Ekonomi istikrara kavuşmadan, konut piyasası da dengeye oturmayacaktır. Arz artsa bile beklentiler değişmediği sürece fiyatlar geri gelmez.
